Los extranjeros sí pueden comprar casa o terreno en México. En la costa y la frontera se hace mediante un fideicomiso bancario. Te explicamos el marco legal, los pasos, documentos, plazos y costos reales del proceso.
Sí, un extranjero puede ser dueño de una casa, un departamento o un terreno en México. La creencia de que "los extranjeros no pueden tener propiedades" es un mito: lo que existe es una regla especial para las zonas cercanas a la costa y a las fronteras, donde la compra se realiza a través de un fideicomiso bancario. Fuera de esas zonas, un extranjero puede adquirir directamente. Esta guía explica el marco legal, el paso a paso, los documentos, los plazos y los costos reales.
El marco legal: por qué existe la zona restringida
El artículo 27 de la Constitución establece que, por regla general, los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas dentro de una franja llamada zona restringida: los 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y los 50 kilómetros a lo largo de las playas. Esta restricción histórica busca proteger el territorio en las regiones consideradas estratégicas.
La Ley de Inversión Extranjera abrió la solución moderna: aunque el extranjero no puede tener el título directo dentro de la zona restringida, sí puede adquirir los derechos de uso y aprovechamiento del inmueble a través de un fideicomiso constituido en una institución bancaria mexicana autorizada. Fuera de la zona restringida, el extranjero puede comprar en propiedad directa firmando el convenio previsto en el artículo 27 (conocido como cláusula Calvo), por el que acepta considerarse como nacional respecto de ese bien.
¿Qué es exactamente un fideicomiso?
Es un contrato de tres partes. El banco fiduciario aparece como titular ante el Registro Público de la Propiedad; el comprador extranjero es el fideicomisario y conserva todos los derechos económicos: habitar el inmueble, rentarlo, remodelarlo, venderlo y heredarlo. El banco no puede disponer de la propiedad; solo la administra siguiendo tus instrucciones. El plazo del fideicomiso es de hasta 50 años y es renovable por periodos iguales.
Uso residencial y uso comercial
- Uso residencial (vivir o rentar como casa): se utiliza el fideicomiso a nombre de la persona extranjera.
- Uso no residencial o comercial: conviene constituir una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros; esa sociedad sí puede adquirir en propiedad directa dentro de la zona restringida para fines no residenciales.
Paso a paso para comprar con fideicomiso
- 1. Verifica la propiedad. Solicita al vendedor el título, un certificado de libertad de gravamen del Registro Público y las boletas de predial y agua al corriente. Confirma que no existan adeudos ni litigios.
- 2. Firma el contrato de compraventa o promesa. Establece precio, forma de pago y plazos; suele acompañarse de un anticipo en garantía.
- 3. El banco solicita el permiso a la SRE. Se requiere el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para constituir el fideicomiso.
- 4. Constitución del fideicomiso. El banco elabora el contrato de fideicomiso designando al comprador como fideicomisario y, muy importante, a un beneficiario sustituto para efectos de herencia.
- 5. Escrituración ante notario público. El notario formaliza la operación, calcula y retiene los impuestos y ordena la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Documentos que necesitas
- Pasaporte vigente (y, en su caso, tarjeta de residente).
- Comprobante de domicilio.
- Datos fiscales; conviene tramitar tu RFC ante el SAT.
- Documentación del inmueble: título, certificado de libertad de gravamen, avalúo y predial al corriente.
Plazos y costos aproximados
El trámite completo suele tomar entre 4 y 10 semanas, dependiendo de la rapidez del banco y de la SRE. Considera estos costos, que varían según el estado y el valor del inmueble:
- Permiso de la SRE y comisión de apertura del fideicomiso.
- Cuota anual del banco fiduciario por la administración del fideicomiso.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI/ISAI), que es estatal o municipal y suele ubicarse entre el 2% y el 5% del valor.
- Honorarios del notario, derechos de registro y avalúo.
Errores comunes que debes evitar
- Comprar "de palabra" o con contrato privado sin escritura. Sin escritura ante notario e inscripción en el Registro Público, tu derecho no es oponible frente a terceros.
- Confiar el pago a un tercero sin garantías. Usa cuentas de depósito en garantía o pagos a través del notario.
- No designar beneficiario sustituto en el fideicomiso, lo que complica la herencia.
- Ignorar el régimen de la propiedad (ejidal, por ejemplo): la tierra ejidal tiene reglas propias y no siempre puede venderse libremente.
¿Puedo vender o transferir después?
Sí. Como fideicomisario conservas el derecho de vender el inmueble en cualquier momento. Si el comprador es mexicano, la propiedad puede salir del fideicomiso y escriturarse de forma directa; si el comprador es otro extranjero, puede sustituirse al fideicomisario mediante una cesión de derechos del fideicomiso, lo que suele ser más ágil. También puedes rentar el inmueble y percibir directamente los ingresos, con las obligaciones fiscales que ello implica.
Compra fuera de la zona restringida
Si el inmueble está fuera de los 100 kilómetros de la frontera y los 50 kilómetros de la costa, no necesitas fideicomiso: puedes adquirir en propiedad directa firmando ante notario el convenio previsto en el artículo 27 constitucional. Aun así, conviene verificar el título con el mismo cuidado y cumplir con los trámites fiscales y de registro.
Conclusión
Comprar en México siendo extranjero es perfectamente legal y común, sobre todo en destinos de playa. La clave es usar el instrumento correcto —fideicomiso en zona restringida o compra directa fuera de ella— y apoyarte en un notario público y en un abogado inmobiliario con cédula profesional que verifiquen el título y protejan tu inversión.
Aviso: Este contenido es información legal de carácter general y no constituye asesoría legal ni sustituye la consulta con un abogado con cédula profesional. Cada caso es distinto y las leyes cambian; antes de tomar decisiones consulte a un abogado que analice su situación particular.