Os estranxeiros si poden mercar casa ou terreo en México.Na costa e a fronteira faise mediante un fideicomiso bancario.Explícache o marco legal, os pasos, documentos, prazos e custos reais do proceso.
Si, un estranxeiro pode ser dono dunha casa, un departamento ou un terreo en México.A crenza de que "os estranxeiros non poden ter propiedades" é un mito: o que existe é unha regra especial para as zonas próximas á costa e ás fronteiras, onde a compra se realiza a través dun fideicomiso bancario. Fóra desas zonas, un estranxeiro pode adquirir directamente. Esta guía explica o marco legal, o paso a paso, os documentos, os prazos e os custos reais.
O marco legal: por que existe a zona restrinxida
A partir de artigo 27 da Constitución establece que, por regra xeral, os estranxeiros non poden adquirir o dominio directo de terras e augas dentro dunha franxa chamada zona restrinxidaA restrición histórica busca protexer o territorio nas rexións consideradas estratéxicas, e a súa aplicación é limitada a 100 quilómetros ao longo das fronteiras e 50 quilómetros ao longo das praias.
A Lei de Investimento Estranxeiro A Lei de Propiedade Inmobiliaria de 1999 abriu a solución moderna: aínda que o estranxeiro non pode ter o título directo dentro da zona restrinxida, si pode adquirir os dereitos de uso e aproveitamento do inmoble a través dun fideicomiso constituído nunha institución bancaria mexicana autorizada.Fóra da zona restrinxida, o estranxeiro pode comprar en propiedade directa asinando o convenio previsto no artigo 27 (coñecido como cláusula Calvo), polo que acepta considerarse como nacional respecto dese ben.
Que é exactamente un fideicomiso?
É un contrato de tres partes. O banco fiduciario aparece como titular ante o Rexistro Público da Propiedade; o comprador estranxeiro é o fideicomisario e conserva todos os dereitos económicos: habitar o inmoble, rentalo, remodelalo, vendelo e herdalo.O banco non pode dispoñer da propiedade; só a administra seguindo as túas instrucións.O prazo do fideicomiso é de ata 50 anos e é renovable por períodos iguais.
Uso residencial e uso comercial
- Uso residencial (vivir ou alugar como casa): utilízase o fideicomiso a nome da persoa estranxeira.
- Uso non residencial ou comercial: convén constituír unha sociedade mexicana con cláusula de admisión de estranxeiros; esa sociedade si pode adquirir en propiedade directa dentro da zona restrinxida para fins non residenciais.
Paso a paso para mercar con fideicomiso
- 1. Verifica a propiedade. Solicita ao vendedor o título, un certificado de liberdade de gravame do Rexistro Público e as boletas de predial e auga á corrente.Confirma que non existan débedas nin litixios.
- 2. Asine o contrato de compravenda ou promesa. Establece prezo, forma de pagamento e prazos; adoita acompañarse dun anticipo en garantía.
- 3. O banco solicita o permiso á SRE. Requírese o permiso da Secretaría de Relacións Exteriores para constituír o fideicomiso.
- 4. Constitución do fideicomiso. O banco elabora o contrato de fideicomiso designando ao comprador como fideicomisario e, moi importante, a un beneficiario substituto para efectos de herdanza.
- 5. Escrituración ante notario público. O notario formaliza a operación, calcula e retén os impostos e ordena a inscrición no Rexistro Público da Propiedade.
Documentos que necesitas
- Pasaporte vixente (e, no seu caso, tarxeta de residente).
- Comprobante de domicilio.
- Datos fiscais; convén tramitar a túa RFC ante o SAT.
- Documentación do inmoble: título, certificado de liberdade de gravame, avalúo e predial ao corrente.
Prazos e custos aproximados
O trámite completo adoita tomar entre 4 e 10 semanas, dependendo da rapidez do banco e da SRE.Considera estes custos, que varían segundo o estado e o valor do inmoble:
- Permiso da SRE e comisión de apertura do fideicomiso.
- Cota anual do banco fiduciario pola administración do fideicomiso.
- Imposto sobre adquisición de bens inmobles (ISABI/ISAI), que é estatal ou municipal e adoita situar entre o 2% e o 5% do valor.
- Honorarios do notario, dereitos de rexistro e avalúo.
Erros comúns que debes evitar
- Comprar "de palabra" ou con contrato privado sen escritura. Sen escritura ante notario e inscrición no Rexistro Público, o teu dereito non é opoñible fronte a terceiros.
- Confiar o pago a un terceiro sen garantías. Usa contas de depósito en garantía ou pagamentos a través do notario.
- Non designar beneficiario substituto no fideicomiso, o que complica a herdanza.
- Ignorar o réxime da propiedade (ejidal, por exemplo): a terra ejidal ten regras propias e non sempre pode venderse libremente.
Podo vender ou transferir despois?
Si. Como fideicomisario conservas o dereito de vender Se o comprador é mexicano, a propiedade pode saír do fideicomiso e escriturarse de forma directa; se o comprador é outro estranxeiro, pode substituírse ao fideicomisario mediante unha escritura pública, que se pode facer en calquera momento. cesión de dereitos Tamén podes rendar o inmoble e percibir directamente os ingresos, coas obrigas fiscais que iso implica.Aínda que a maioría dos bancos non permiten a realización de operacións de revenda, hai algúns que si.
Compra fóra da zona restrinxida
Se o inmoble está fóra dos 100 quilómetros da fronteira e os 50 quilómetros da costa, non precisas fideicomiso: podes adquirir en propiedade directa asinando ante notario o convenio previsto no artigo 27 constitucional.Aínda así, convén verificar o título co mesmo coidado e cumprir cos trámites fiscais e de rexistro.
Conclusión
Comprar en México sendo estranxeiro é perfectamente legal e común, sobre todo en destinos de praia.A clave é usar o instrumento correcto —fideicomiso en zona restrinxida ou compra directa fóra dela— e apoiarte nun notario público e nun avogado inmobiliario con cédula profesional que verifiquen o título e protexan o teu investimento.
Aviso: Este contido é información legal A información é de carácter xeral e non constitúe asesoría legal nin substitúe a consulta cun avogado con cédula profesional.Cada caso é distinto e as leis cambian; antes de tomar decisións consulte a un avogado que analice a súa situación particular.