Les étrangers peuvent bel et bien acheter une maison ou un terrain au Mexique. Sur le littoral et à la frontière, cela se fait au moyen d'un fideicomiso bancaire. Nous vous expliquons le cadre juridique, les étapes, les documents, les délais et les coûts réels de la procédure.
Oui, un étranger peut être propriétaire d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain au Mexique. La croyance selon laquelle « les étrangers ne peuvent pas posséder de biens » est un mythe : ce qui existe, c'est une règle spéciale pour les zones proches du littoral et des frontières, où l'achat se réalise au moyen d'un fideicomiso bancaire (fiducie bancaire). En dehors de ces zones, un étranger peut acquérir directement. Ce guide explique le cadre juridique, la marche à suivre, les documents, les délais et les coûts réels.
Le cadre juridique : pourquoi la zone restreinte existe
L'article 27 de la Constitution établit qu'en règle générale, les étrangers ne peuvent pas acquérir le domaine direct des terres et des eaux dans une bande appelée zone restreinte : les 100 kilomètres le long des frontières et les 50 kilomètres le long des plages. Cette restriction historique vise à protéger le territoire dans les régions considérées comme stratégiques.
La Ley de Inversión Extranjera (loi sur l'investissement étranger) a ouvert la solution moderne : bien que l'étranger ne puisse pas détenir le titre direct dans la zone restreinte, il peut acquérir les droits d'usage et de jouissance du bien au moyen d'un fideicomiso constitué auprès d'un établissement bancaire mexicain autorisé. Hors de la zone restreinte, l'étranger peut acheter en pleine propriété directe en signant l'engagement prévu à l'article 27 (connu sous le nom de clause Calvo), par lequel il accepte de se considérer comme national à l'égard de ce bien.
Qu'est-ce exactement qu'un fideicomiso ?
C'est un contrat à trois parties. La banque fiduciaire figure comme titulaire auprès du Registre public de la propriété ; l'acheteur étranger est le bénéficiaire fiduciaire (fideicomisario) et conserve tous les droits économiques : habiter le bien, le louer, le rénover, le vendre et le transmettre par héritage. La banque ne peut pas disposer du bien ; elle ne fait que l'administrer selon vos instructions. La durée du fideicomiso est de 50 ans au maximum et est renouvelable pour des périodes égales.
Usage résidentiel et usage commercial
- Usage résidentiel (y vivre ou le louer comme habitation) : on utilise le fideicomiso au nom de la personne étrangère.
- Usage non résidentiel ou commercial : il convient de constituer une société mexicaine avec clause d'admission des étrangers ; cette société peut, elle, acquérir en pleine propriété directe dans la zone restreinte à des fins non résidentielles.
Marche à suivre pour acheter avec un fideicomiso
- 1. Vérifiez le bien. Demandez au vendeur le titre de propriété, un certificat de non-grèvement du Registre public et les avis d'impôt foncier et d'eau à jour. Confirmez l'absence de dettes et de litiges.
- 2. Signez le contrat de vente ou la promesse. Il fixe le prix, les modalités de paiement et les délais ; il s'accompagne généralement d'un acompte en garantie.
- 3. La banque sollicite l'autorisation auprès de la SRE. L'autorisation du Secrétariat aux Relations extérieures est requise pour constituer le fideicomiso.
- 4. Constitution du fideicomiso. La banque rédige le contrat de fideicomiso en désignant l'acheteur comme bénéficiaire fiduciaire et, très important, un bénéficiaire substitut aux fins de succession.
- 5. Passation de l'acte devant notaire. Le notaire formalise l'opération, calcule et retient les impôts et ordonne l'inscription au Registre public de la propriété.
Documents dont vous avez besoin
- Passeport en cours de validité (et, le cas échéant, carte de résident).
- Justificatif de domicile.
- Données fiscales ; il convient d'obtenir votre RFC auprès du SAT.
- Documentation du bien : titre, certificat de non-grèvement, expertise d'évaluation et impôt foncier à jour.
Délais et coûts approximatifs
La démarche complète prend généralement entre 4 et 10 semaines, selon la rapidité de la banque et de la SRE. Prévoyez ces coûts, qui varient selon l'État et la valeur du bien :
- Autorisation de la SRE et frais d'ouverture du fideicomiso.
- Frais annuels de la banque fiduciaire pour l'administration du fideicomiso.
- Impôt sur l'acquisition de biens immobiliers (ISABI/ISAI), qui est étatique ou municipal et se situe généralement entre 2 % et 5 % de la valeur.
- Honoraires du notaire, droits d'enregistrement et expertise d'évaluation.
Erreurs fréquentes à éviter
- Acheter « sur parole » ou par contrat privé sans acte notarié. Sans acte devant notaire et inscription au Registre public, votre droit n'est pas opposable aux tiers.
- Confier le paiement à un tiers sans garanties. Utilisez des comptes séquestres ou des paiements par l'intermédiaire du notaire.
- Ne pas désigner de bénéficiaire substitut dans le fideicomiso, ce qui complique la succession.
- Ignorer le régime de la propriété (ejidal, par exemple) : la terre ejidale a ses propres règles et ne peut pas toujours être vendue librement.
Puis-je vendre ou transférer ensuite ?
Oui. En tant que bénéficiaire fiduciaire, vous conservez le droit de vendre le bien à tout moment. Si l'acheteur est mexicain, le bien peut sortir du fideicomiso et faire l'objet d'un acte de propriété directe ; si l'acheteur est un autre étranger, on peut substituer le bénéficiaire fiduciaire au moyen d'une cession de droits du fideicomiso, ce qui est généralement plus rapide. Vous pouvez aussi louer le bien et en percevoir directement les revenus, avec les obligations fiscales que cela implique.
Achat hors de la zone restreinte
Si le bien se trouve au-delà des 100 kilomètres de la frontière et des 50 kilomètres du littoral, vous n'avez pas besoin de fideicomiso : vous pouvez acquérir en pleine propriété directe en signant devant notaire l'engagement prévu à l'article 27 de la Constitution. Il convient néanmoins de vérifier le titre avec le même soin et d'accomplir les démarches fiscales et d'enregistrement.
Conclusion
Acheter au Mexique en tant qu'étranger est parfaitement légal et courant, surtout dans les destinations balnéaires. La clé est d'utiliser le bon instrument — fideicomiso en zone restreinte ou achat direct en dehors de celle-ci — et de vous appuyer sur un notaire public et un avocat en droit immobilier titulaire d'une cédula profesional (licence professionnelle) qui vérifieront le titre et protégeront votre investissement.
Avertissement : Ce contenu constitue une information juridique de portée générale et ne constitue pas un conseil juridique ni ne remplace la consultation d'un avocat titulaire d'une cédula profesional. Chaque cas est différent et les lois évoluent ; avant de prendre des décisions, consultez un avocat qui analysera votre situation particulière.